股东会见闻录

文章来源：中山文学网 | 2020-06-13

观点地产 5月7日下午2点半，大悦城控股集团股份有限公司在深圳召开2018年年度股东大会，审议多达18项议案，通过现场及络渠道投票的股东未带来阻力，全部议案均以接近100%的赞成比例获得通过。

实际上，大悦城控股的股东更在意的或许不是2018年甚至更早期经营业绩。

去年12月，中粮地产重组整合大悦城地产宣告完成，此后正式更名大悦城控股，因此，明天的光景才是资本界最关心的话题。

据观点地产新媒体了解，当天参加大悦城控股股东会现场投票的股东及股东授权代表共计7人，有4位股东获得了与管理层交流的机会。

（我）能感觉到重组以后公司各项工作在提速，作为个人股东还是比较满意的。一位中年股东顿了顿，朝着坐在对面的周政补充一句：尤其是对两三个月比较满意。

这位股东在会前曾盯着大悦城控股跳动的股价，心满意足地念叨今天还涨了6个点

若联想到5月6日A股大幅下跌，5月7日股市有所反弹，包括万科、保利等涨幅不及大悦城控股，便不难理解他那句话的未言明之意。

数据显示，2019年一季度，大悦城控股营业收入84.19亿元设立“警警”“察察”公开巡逻；24小时接受涉案件的报警和群众的举报求助，归母净利润11.97亿元，同比分别增长77.99%、27.8 %；对比之下，2018年全年该公司营业收入约141.20亿元，归母净利润1 .89亿元。

对于首季度取得的现象级业绩，公司管理层在股东会现场提及是年内新增合并了大悦城地产所致，但不少股民仍感到惊喜，这多少满足了他们对重组后 1+1 2 的期待。

但投资者总是抱有期待的，这位股东转而说道：希望（公司）步子还要再迈大一点，再快一点。尤其是深圳土地的盘活，要抓住粤港澳（大湾区）的有利契机。宝安那么多旧工业区，当年我们买入股票也是看中这个，但是两年过去了

他没有继续说下去，而是选择再次建议：希望步子再迈大一点。

实际上，关于上市公司提速发展、扩大规模及控制风险等，同样引来其它股东的关注。这些面孔背后反映的也是他们对近年来日益增长的投资焦虑：在国内房地产造富速度放缓的同时，头部房企的市场占有率日益集中，自己所投资的房企向何处去？

根据年报披露数据，2018年大悦城控股住宅类项目签约面积128.86万平方米，签约金额 98.64亿元，同比分别增长50.9 %、52. 9%。有股民就问管理层：行业龙头集中化，大悦城有哪些后发优势？

这位股东提的问题非常好！周政并未对投资者的话语感到不舒服，相反时不时会对股东表达类似这样的赞美。

作为大悦城控股的董事长，周政过去多年和公司管理层一直推动着重组发展。他在月份接受观点地产新媒体采访时还形容说公司实现了阶段性的梦想，他和其它管理层显然对下一阶段有了新的盘算。

周政回应股东疑问时表示，中粮集团非常重视大悦城控股的重组，并在改革力度、政策、股东引进等方面能给予很多支持，希望推进大悦城控股的专业化、市场化，实现稳健、高质量发展。

具体支持举措，概括下来包括但不限于：引入战略股东优化股权结构，他透露有很多投资者踊跃参与、希望认购股票；以及包括推进股权激励约束机制等；产业协同，中粮集团的粮油食品产业与地产优势结合，形成拓展土储的主要竞争力之一。

整合创新能力也是大悦城控股在年报中列举的首个核心竞争力，其余分别是精准投资能力及良好的品牌美誉度和影响力。整合是指业务覆盖住宅、商业、产业地产等领域，持有+销售并行，并依托现有资源及运营能力在部分城市老旧城区重构城市区域。

周政还纠正了股东的问题：（房地产）集中度提高只是开发业务，开发销售到一定时间，发展空间就很有限。他转而把话题从开发业务引开，表示大悦城控股作为专业化公司，不仅仅卖楼，更重要是做城市资产运营，而很多大型房企都在往这个方向转型。

商业、产业开发和运营，可能中粮是走在前面的，现在一般企业还很难追上。

数据显示，大悦城商业项目截止目前共有1 个开业项目、11个在建项目，产业地产则有小镇、工业地产、科技园区等20多个项目，总建筑面积近200万平方米。大悦城控股管理层透露，大悦城商业项目租金回报率基本在8%以上，他们还数次强调商业品牌不是一天两天能打造的。

走产业整合发展道路与华夏幸福、招商蛇口等房企的模式多少有些相似，它的特点决定了片区综合开发将是主要的拿地方式。周政同样表示，大悦城控股基本是通过这种方式拿地。他甚至表示，公司已经产生整合效益，在这个基础上我们在全国还要多拿点地。

周政似乎感到说得过于绝对，又补充说：房地产开发，当然我们也加快速度，同时我们也考虑未来的可持续发展，进一步增加土地储备。他还表达了对武汉、西安等发展中省会城市的看好，认为它们是洼地地区。

此后不久，周政又赞美了另一位股东的问题，那个问题是担忧在连万科都高喊活下去的情况下，大悦城控股如何管控风险。他在回答时列举公司经营方针坚持精准投资、科学运营、力控风险、良好回报例子，再度表明高质量发展的出发点不变，并进而强调对土地投资的谨慎性。

控风险首先是投资环节控风险，大悦城没有到三线城市发展，包括对二线城市我们都是慎之又慎。周政再度强调，大悦城控股要在精准区域、精准城市、精准时机投资，很多地方政府邀请拿地，但公司不会天女散花，最后会根据战略来走，还要求项目持有比例 0%左右以保证持续发展。

据观点地产新媒体不完全统计，今年以来土地市场回暖，主流房企重新大规模溢价拿地，而大悦城控股只在三亚斥资5.61亿元获得一宗土地。该公司董事、总经理曹荣根在股东会上也提及，公司自2017年起实行大运营策略由于该贴影响巨大，旗下各区域公司以现金流和利润为标杆排名，同时进行问责。

投资决定风险，不能机会驱动，不能没想好，机会性的（土地）符合战略就干，不符合战略就不干。

末了，周政又概括他理想中大悦城应有的样子：稳重求进，进中求好，好中求快。