房地产中介费用政府指点价要取消了柔软

房价要想停涨地价必得先降

房价要想停涨地价必得先降

1月21日，北京两会行将召开，这是十八大后头次北京两会，所以特别引人关注，其中的热门词汇除医疗、教育、交通之外，恐怕就是房价和楼市了。在两会之前，本报也采访了多位房地产行业的专家，他们虽然并不全是代表委员，但对房地产政策都有话要说。

关于控制地价陈宝存：要鼓励开发商加快土地开发速度

“从市场的角度，我们当然希望政府能够出台增进楼市发展的政策，但现在看来很难实现。”全经联研究院副院长陈宝存对表示。

在陈宝存看来，要遏制房价过快上涨，必须加大商品房的供应。

但是从2012年年底的土地交易市场来看，包括通州台湖地块，仅楼面价都接近一平米万元。这样一来，五六环的房子都要奔着一平米三万元快速上涨。

所以政府必须要加大土地供应，这样可以尽可能避免天价地块出现，开发商建成商品房后价格也会在一个合理的区间。

同时政府应鼓励开发商加快土地开发速度，而不是再出台政策遏制开发商的积极性。

不过，目前遏制购买力的政策已经过从前的“鼓励自住”变成“鼓励自住和改善性需求”。

在陈宝存看来，2011年出台的一系列楼市政策都有些“剑走偏锋”的感觉。就像是给楼市“打麻药”，治标不治本。

聂梅生：解决房价问题从土地制度上下手

全国工商联房地产商会名誉主席聂梅生*近在忙一件事，那就是给即将在3月份举行的全国两会准备提案，她泄漏，提案还是关于土地制度改革的问题。“土地‘价高者得’怎样能不推高房价？”聂梅生表示，虽然现在土地上市实行“招拍挂”的方式已有了一些改进，比如除竞价还要竞保障房面积等，但是*终还是“价高者得”。

她认为，“招拍挂”还是有改进的空间。同时，聂梅生在解决土地供应环节供需紧张方面也有自己独到的见解。

聂梅生一直认为，现在房价很大一部分与地价有关，但只有政府的一只手在操控，如果市场的手能把这一部分释放出来，双轨制供应土地，比如一块地是政府的，另外一块地是集体用地小产权，通过比较竞争，开发商争得用地，这就是同地同权同价，可以形销售换。

而现在一提到小产权就要消灭，是不合理、不合法的，永久把这部份土地排除在外，也就解决不了这部份人的住房问题。

她认为，土地要同地同权同价。城市的土地被占用，会获得相应的赔偿。农村的土地被占用，没有流转，也就没有资产，没有原始积累。这部份人进入城市以后，不可能有交换的对价。

除了土地交易方式、供应方式可以改进以外，对土地出让一次性征收70年租金，也就是现在的土地出让金方面，一样值得有关部门商榷。

关于保障房建设顾云昌：保障房要落实到人而不是房子针对行将召开的北京两会，中国房地产研究会副会长顾云昌表示，房地产调控政策的思路已经明确了，就是差别化的调控政策，比如差别化的税收政策、金融政策等。所谓差别化，就是要对不同的需求采取不同的政策。顾云昌告知，现在需求大致分三种类型，第1种叫做*投机性需求，现在的政策是遏制的，但是要把*性需求和投机性需求区别开来；第2种叫做刚性需求，这其中包括头次置业和改良型需求，要支持合理的刚性需求；第三种就是保障性需求，要尽量满足保障性需求。在谈到保障房需求的时候，顾云昌特别提到，如果政府要进一步改良调控的话，应该从抓套数即建成多少套或者开工多少套，转变成能解决多少困难家庭的要求，将家庭的保障程度作为考核指标。他认为，现在都是统计建成了多少、开工了多少，完成了就是完成了。而老百姓感觉到的是“建多少跟我有甚么关系”，老百姓更关心的是“几年内我的问题才能解决”。

因此，要真正做到建“以人为本”的保障房，针对这样的情况，可以做个明确的规定，比如排队不能超过多少时间，统计出今年1共有多少人排队，今年解决多少、明年解决多少。归根到底，就是要落实到人，而不是落实到房子。

苗乐如：北京的保障房要占到全市六七成

中国房地产协会秘书长、北京市政协委员苗乐如认为目前的楼市供应结构有值得改进之处。“一线城市之所以存在这样的现象和压力，需要我们有一个全面的对一线城市基本的制约因素的认识。那么，实际上一线城市和三线城市差别在哪？矛盾来源在哪？”苗乐如表示，来源于需求的量度不同和可以供给的量度不同，一线城市较大的需求不单单来自原住民，更多的是市场开放后寄居的外来人员的需求量造成了需求的增加。

相应来说，外来的需求比较强的购买力拉动了价格的上升，包括限购以后，租金也在上升，因此对北京来说，需求是无穷的，但是资源是有限的。北京就16400平方公里可用的住宅，这样的一个规模也是有限的，这是一个很大的矛盾，解决这个矛盾不能简单地去说供求，由于这永久是很难匹配的。

在这种情况下就要调剂结构，一方面根据北京的情况，合理地确定保障性住房建设的规模、数量、类型。直率地说，北京的保障房比重会远远高于其他城市，应当说是新加坡的模式，就是保障性住房应该占到全市的六七成。另一方面，市场本身怎么办？北京还有一个人口环境资源的支持度，不能说谁都让来，其实还应该合理配置资源和承载能力的作用，通过商品房的价格和本钱公道引导人口进入的范围和速度。

因此一线城市不能单单讲供求，而是应当区分两种体制下是如何实现的。如果简单地由于购买能力增加就要扩大供给，土地资源是有限的，这样是不匹配的。

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