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文章来源：中山文学网 | 2020-04-19

北京万科头个存量改造项目落地刘肖：三年后持有400

导读

100亿拍一块地和每年100亿收并购，哪一个更值？

地产壹线张心梦发自北京

最近很少现身的万科团体副总裁、北京区域领头执行官兼北京万科总经理刘肖，再次出现在媒体面前，兑现自己三年前许下的“曼哈顿”许诺。

7月28日，经过2年的改造，万科位于北京朝阳的万科时代广场即将落地。该项目由原十里堡西单商场进行改造，成为万科在北京存量改造市场的头个尝试。这意味着北京万科“6+X”计划中的A计划，“存量资产改造计划”头个项目落地成功。

从万科时代广场项目招商产业定位来看，万科较后的选择是紧密和文创结合，原因在于万科认为北京市四个中心定位中，很重要的一个就是文化中心，这个中心在朝阳区的体现，很大程度上从中央电视台到媒体一条街，这条街定位为文化中心。跟随城市发展步伐是万科存量资产改造的1大核心思想。

在项目的商业运营上，万科时期中心则引入万科团体旗下的商业运营公司印力。印力是万科旗下的商业地产平台，是全国排名第2的商业地产集团，仅次于万达商业。

在城市布局上看，在万科北方区域中，北京占据了75%的存量资产改造项目。截至目前，北京万科在朝阳、望京、海淀、昌平等核心商务区持有10个存量资产，总开发面积逾65万平方米，投资总额168亿，目前已有天竺万科中心、住总万科广场以及朝阳万科时期中心3个项目进入运营阶段，下半年望京万科时代中心也将面市。

刘肖透露，目前，万科北方区域在存量资产改造上的投资约为200亿元，包括个项目。未来三年，公司内部每一年将投入100亿元用于存量资产改造。3年后，万科北方区域能持有亿的存量资产改造项目。

2015年，刚刚出任北京北京区首的刘肖，跟随郁亮的“珠峰行动”去了一趟曼哈顿，在他心中那次曼哈顿之行是为了寻觅中国房地产未来出路，“3年前，行业里的人比今天要焦虑的多，那时候情势比今天更恶劣，那时三四线城市觉得风险很大，现在随着去库存政策，这些城市基本企稳”。

抵达曼哈顿之后，他发现那里有很多塔吊，这片区域的发展路径对他启发很多：纽约人做房地产的主要方式是把过去的商业改成办公，把酒店改成办公，或者把办公改成酒店。当地开发商会通过产品的改变，对城市存量进行改造，满足新的需求。

当时北京城市发展出现两个重要变化：千万人口、千亿地产以及副中心的搬迁。回国后，刘肖制定了北京万科的转型计划，其中“6+X”名列前茅个计划就是存量资产改造计划。

除对国外城市发展先进经验的鉴戒，3年前刘肖接收北京万科的情况是，公司的投资和战略布局不够健康、均衡，优良住宅资源获得远不够支持未来的发展，如何获得更多土地储备是摆在刘肖面前最迫切的问题。“曼哈顿计划”正是绕过在公然土地市场拿地道路，通过收购存量资产，并对其进行改造、升级，以此打造北京万科的新产品。

“对开发企业来讲，从增量到存量是市场较大的机遇，存量资产的改造是房地产一个很大的趋势”。刘肖指出，不只是房地产企业会产生转变，不同的企业会掌控不同的趋势。链家也掌控了市场做存量市场的交易。

在存量市场价值愈来愈被开发商认同的背景下，“分蛋糕”的难度也在与日俱增，仅北京就有首开、首创等老牌国企以及龙湖、泰禾等民企深度参与其中，对竞争，刘肖显得颇有信心。

他认为，决定存量资产之战能否成功的关键因素主要有三点，首先是获得土地、资产的能力。由于存量资产有很多历史遗留问题，包括拍卖、官司，可以说北京每个存量资产都有相当复杂的问题。

第2是产品能力，包括内容的创造能力，也包括战略合作的能力。今年，万科入股华人文化，刘肖认为这就是文化IP，为产品提升改造提供了内容文化助力。做产品的能力不是静态，而是动态。刘肖认为，具有高城市浓度和业务链条，有助于理解产品和客户需求。

另外，长期持有低成本资金的能力也至关重要。刘肖预计3年后，北京万科持有500亿资产的时候，架构是多元的，有参股，有控股，也有基金，可能基金的比例会高一些。同时，他介绍此次面市的万科时期广场项目是与中银投共同成立的基金，还有一些私募基金组成。

关于“城市配套服务商”具体业务的选择，刘肖认为，有时候并不是跟积累有关，而是跟能力相关，最典型的比如物流。

2015年年初，万科提出万亿市值计划，物业、物流、教育、万科驿、海外业务5子齐发。郁亮希望借此开启新纪元，将万科整体业务框架从过去的单一业态转向多业态。在2017年度万科股东大会上，郁亮乃至表示，十年以后的万科还是房地产公司的话，应该是比较惨的。

与动辄一块地百亿的出让额相比，万科北方区域每年100亿存量资产投入显得低调的多，但为万科带来的想象空间和利润空间，却是刘肖和郁亮最为看重的，而这也是三年前曼哈顿之行的目的。

作者张心梦

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