[p]SOHO中国的十字路口[-p]

SOHO中国的十字路口

在此次公司重大转型的过程中，潘石屹和张欣夫妇联袂出手，多次与*者、友好关联方和媒体进行细致沟通，再次体现出这对商界头名搭档夫妇的实力。

围绕其背后的总是少不了一个人的身影迄今为止，这是SOHO中国的第三次命运的抉择。

*的商业地产帝国这么成功，他还坦率地承认，不知是懵懵懂懂撞大运，还是商业上的先知先觉，他选择了如此与众不同的地产模式，取得了如此令人瞩目的成功。

不知道是潘石屹的运气好，还是他先天的敏锐，SOHO中国曾面临两次重要抉择，事实证明，前两次的选择不仅正确，而且出人意料的正确，使SOHO中国借势发力，使*眼中的“小潘潘”在中国地产圈成为一个标志性人物。

第1次，2004年，潘石屹宣布从住宅转型商业地产；

第2次，2007年，SOHO中国赶在金融风暴前在香港果断上市；

这一次，2012年，SOHO中国宣布告别散售转为持有出租物业。

如果从潘石屹这个成功的地产销售商的角度来理解，这也许不是一个简单的商业决定，而是一个地产公司从经营模式到管理模式的根本革新，迄今也难发现国内还有第2家这样不卖房子的地产公司。

从开发商变成今年我们想大干一场“包租婆”，是什么原因让SOHO中国下了完全转型的决心呢？

首先，业绩不佳。房地产也分大小年，当年景好时，将商业项目全部散售并冲高销售额，并不是难事。市场到处是躁动不安的现金，它们盲目寻找着*的机会，但凡利润率看上去很美，它们便会一冲而上。但坏消息是，好年景不会永久存在。当市场上资金紧缺时，散售的商业项目就会堕入销售的停滞状态。

今年2月，SOHO中国发布2011年年报：108亿的年销售额，还未到达预定销售目标的一半。尤其是在过去的一年半时间里，SOHO中国的销售额持续走低，报表难看。

今年的中期事迹的营业收入为12.22亿元人民币，同比下降54%；核心利润为6.13亿元人民币，同比下降65%；合约销售额为60亿元人民币，同比减少27%。此60亿元的销售额仅占潘石屹年初宣布的230亿元销售额的26%。于是，潘石屹将公司今年初制定的年销售目标230亿元削减一半，到120亿元。

一直以来，SOHO中国以业绩不稳定著称，这由其散售的商业模式所致。在2007年的招股说明书中，SOHO中国在风险因素的阐述中就说明：“由于我们主要致力于发展及销售大型商业物业，我们的大部分*为经常性*，而我们不同时期的经营业绩或会出现较大波动。”

在过去五年里，SOHO中国报表就像过山车一样忽高忽低，SOHO中国以大肆收购烂尾楼控制本钱，以品牌成功的惯性高价转卖，以散售模式迅速回笼资金，造就高速增长的业绩。高峰时期的2010年SOHO中国创造了高达238亿元的销售额。

不过，2011年楼市调控令SOHO中国的销售遭受滑铁卢，营销体系出现动荡，甚至于2011年底闹出“欠薪门”事件。整个2011年SOHO中国仅销售109亿元，与年初230亿元销售目标相去甚远。

其次，销售税高。潘石屹曾说过：“转型原因内外部压力都有，销售税高，每年利润一半以上都交了税。”

SOHO中国在上市后通过股权收购的方式新增的低价项目，造就了过去数年的业绩高速增长与毛利率高企的成功，也同样带来隐患。在SOHO中国上市后至2011年中所获得的15个项目中，有12个项目皆通过股权式收购斩获。低成本收购与高价出售间的巨大增值空间，带来了高昂的土地增值税本钱。

比如SOHO中国收购SOHO公馆项目时，收购成本为21287元/平方米，而销售均价到达了40000元/平方米；中关村SOHO项目的收购本钱为15000元/平方米，而销售均价达30000元/平方米以上。根据现行土地增值税征收办法：增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部份，税率为50%。可以看出，SOHO中国的土地增值税率很可能到达40%-50%的区间。

较后，管理不善。多年来，SOHO中国的散售模式遭人诟病，建外SOHO堕入物业门事件，SOHO尚都和朝外SOHO的数百名业主，也因*商铺严重亏损而成立维权小组，来叫板潘石屹，这些都给他们的名声带来不小的负面影响。

近日，建外SOHO西区17号楼上演了一出“电梯惊魂”：一部电梯上行过程中骤停，十余名乘客被困约40分钟后获救。潘石屹在微博中澄清：“建外SOHO西区的物业管理公司不是开发商定的，也不是SOHO中国旗下公司。”尽管如此，SOHO中国依然难以逃脱被质疑的可能。

现在，潘石屹张欣夫妇高调转身，决定彻底告别过去快速周转却与传统游戏规则相背的发展模式。就连华远地产董事长*也认为SOHO中国的做法是“调控迫使的华丽转身”。

所以如果想改变这类不均衡的现状，持有物业是*有效的办法。也正因此，今年5月以来，SOHO中国开始加大持有量。

“转型后，SOHO中国将拥有北京、上海 大量优质地段办公商业物业，还将是上海外滩上较大的业主，3年后，公司的盈利将主要来源于租金收入，5年后，现有150万平方米物业的租金年收入将超过40亿人民币。”SOHO中国董事长潘石屹8月16日称。

总之，SOHO中国的转型似乎已没有选择的余地，不管这类转型是不是有足够的“诚意”，其不能不转型已是不争的事实。

实际上，为了提升*者对SOHO中国的信心，潘石屹和张欣屡次援用第三方的数据来证明前景美好。这个数据便是：相较过去，北京第1季度的写字楼租金水平上涨了73%，上海写字楼租金市场虽然表现不如北京抢眼，却也实现了20%左右的上涨率。

此时，潘石屹还乐观地觉得，租金的上涨必将引发写字楼*者的热忱，而这*终会反应在销售数据上。遗憾的是，这一幕并没有出现。6个月后，为难出现了，租金依然上扬，而他们的销售却陷入停滞状态。

这是诱使SOHO中国下定决心转由自持的外部条件。

SOHO中国销售业绩下滑的同时，整个租务市场却持续强劲。依照中报的描述，公司看中京沪两地地段优良办公楼租金及价值*带来的巨大潜力。目前SOHO中国持有约150万平米的商业物业，预计5年后物业的年租金收入将超过40亿元。SOHO中国分析了旗下新近竣工的4个写字楼，发现租金持续上涨，在过去6个月上涨率已超过了70%；即使这样，到处还都是满租的写字楼。张欣说，以她从业17年的经验，还从来没有看到过如此低的空置率。如果这些写字楼当初不出售，现在已经可以为企业带回14%的租金*，远远高于现在的6%。

据戴德梁行提供的《中国写字楼市场2012年年中回顾与展望》显示，北京、上海两地写字楼租金上涨幅度稳居前两位。北京受强大的租赁需求和有限的供应所推动，其较优租金同比增长居全国之首，至2012年6月底同比增长46.8%。在全国租金排行榜上，北京的较优租金为每平方米每月318元，紧追上海(人民币348元)。

传统的“开发-持有”的商业地产模式，对资本市场来说更容易进行估值。但是，在过去许多年里，SOHO中国就像一个破坏既有游戏的冒失鬼，它有悖传统的做法让人迷惑。这种迷惑折射在资本市场便严重地拉低了其股价。

对转型的初衷，潘石屹也谈到，SOHO中国是香港上市企业，此前的经营模式和传统的住宅开发公司一样，得不到国际资本市场的青睐。另外，当地政府也希望开发商能整体持有物业。另从公司的效率而言，散售模式所要支付的税金大大高于持有后缴纳的税费。

如果从现在开始完全转型，抛弃散售模式，那么，以年租金40亿来算，150万平方米的租金*最少在10%以上。

很多业内人士表示看好，认为自持物业是商业地产发展的趋势所在。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰撰文指出，在国际上，商业物业大多是只租不售的，持有经营也是国际上的通行做法。他认为SOHO中国转向自持会给*者和经营者带来好处。

于是，SOHO中国宣布，在未来的三年，公司将逐渐告别一直以来散售的商业模式，改为持有出租物业，而这一改就是今年5月以来的加大持有量一跃上升为100%。

现在，随着转型并回归传统商业地产的模式，SOHO中国完全抛弃过去的经营理念转售为租，曾经面临的那些问题，会不会有可能就消失了？

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