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文章来源：中山文学网 | 2020-04-02

本报记者刘晓云张晓赫深圳、北京报道

“金地目前正在尝试一些新的业务模式，与瑞银合作成立合资基金即是一个开端。”金地集团董事长凌克说。

此前，金地与瑞银（UBS）合作，使金地集团成为业界焦点。按照双方计划，金地将与瑞银在境外共同发起房地产投资合伙企业（即离岸公司），首期募集金额将在2亿~ 亿美元，投资方向为国内的房地产项目，双方各占50％的比例。

“此次合作的意义深远，通过业务链的延长，不仅为公司探索了一条新型的产业合作模式，并且还将为中国房地产市场，为全球的房地产金融发展探索一条切实可行的发展道路。”凌克说。

事实上，金地一直期望通过广泛融资，力争在几年内进入1000亿元市值的地产第一集团军行列。而与瑞银的牵手，则拉开了金地大融资战略的序幕。凌克透露，目前金地正酝酿增发计划，预计今年完成。

尝试创新融资模式

根据金地与瑞银的合作，金地将与离岸公司进行合作投资，特别是将就金地集团新开发住宅项目与离岸公司优先进行合作，且选择一个现存项目作为种子项目；金地在境内出资相当于1000万美元的等值人民币与合伙企业进行共同投资。

“尽管通过离岸公司进入国内的资金受限外令管制，依然要通过外汇管理局结汇报批。但相比其他进入方式，已是较为快捷。”世邦魏理仕投资部高级经理黄健翔表示。

在此种模式中，经过商务部审批成立的离岸公司，其属下的境外资金入境时只要通过外汇管理局进行外汇结算报批，就可以进入国内房地产市场。

“与瑞银成立的合资基金，双方共同管理，主要投资方向为国内的房地产项目，不仅包括金地的项目，也可以投资其他项目，主要是房地产住宅的开发。”凌克说。

凌克表示，金地此前也与很多房地产基金有过合作，但都仅限于项目层面。而此次与瑞银的合作，是一个非常好的契机，金地在房地产的开发与投资方面有丰富的经验，也有与基金合作的经验，而瑞银在房地产方面的投资就多达500亿元，在国际市场上有广泛融资的经验。

“这是促使我们合作的主要原因。”凌克表示。

光大证券房地产行业高级分析师赵强表示，金地集团此次联手UBS 开创了国内房地产投资管理基金业的先河，标志着公司将从房地产的开发管理向房地产投资管理领域渗透。

大融资战略启幕

2007年，金地明确提出了2008年要实现企业“净资产过百亿，年销售额过百亿，年投资额过百亿”的目标。凌克此前也表示，金地将力争在几年内进入1000亿元市值的地产第一集团军行列。

为了实现这一目标，金地已开始了凌厉的扩张攻略，但资金瓶颈却始终是其扩张战略的软肋。

数据显示，目前金地的长期借款（主要是银行贷款和信托融资）有54亿元，其中一年内到期的有11亿元。面对着投入和还款双线压力，2008年金地的资金面会进一步趋紧。显然，金地的融资大战略势在必行。

而从近两年金地在融资方面的动作来看，收效显著，但仍略显缓慢。在2006年获得了中行、农行、工行、建行、招行等八家银行共计7 亿元的授信额度。

2007年12月27日，金地通过了证监会的审批，向社会公开发行不超过12亿元面值的公司债券。金地成为国内第一家发行公司债券的地产上市公司。

而在2007年6月首家成功定向增发融资45亿元之后，金地在8月22日再度发布公告称，将通过增发不超过 .6亿股A股募集资金180亿元，募集资金净额将用于西安尚林苑等15个房地产项目的开发建设投资和偿还项目借款。但此项增发至目前没有结果。

凌克此前表示，地产开发商对于资金需求量很大，这就要求地产企业必须通过资本市场运作、银行贷款、发行债券等多种方式来筹集资金。上市公司如何利用资本市场再融资将成为地产企业的另一个战略着眼点。

而此次金地与瑞银合作，不仅为其自身增加了一条境外融资的渠道，也开创了获取“非资本性收益”的新盈利模式。“随着基金规模的扩大，金地将从合伙企业中分享到不菲的管理费收入。”赵强说。

此外，市场人士还推测，在与瑞银长久的战略合作目标中，并不排除金地未来将合资开发项目中的经营型物业打包装入海外离岸公司进行再融资的可能。

对此，凌克予以否认。但他透露，今年金地仍有增发计划，但会依据市场形势实施和推进。显然，金地的大融资战略已然有了清晰的战线。

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